Vendre un garage : étapes clés et conseils pour réussir

Cette vidéo a été tournée devant mes 4 garages à Stephen. Comment puis-je vendre un garage et obtenir un bon prix ?

Vendre un garage, ce n’est jamais aussi spontané qu’on l’imagine. Avant de vous lancer, il faut cerner à qui vous vous adressez. L’acheteur qui cherche à abriter sa voiture ne réfléchit pas comme l’investisseur qui vise la rentabilité d’un lot complet. L’approche change, le discours aussi.

Vous trouverez ici les grandes étapes qui ont jalonné ma propre vente :

1. Déterminer si vous cédez un garage isolé ou l’ensemble du terrain
2. La méthode pour vendre efficacement un garage
3. Retour sur le prix d’acquisition et la rentabilité obtenue
4. Récit du déroulement de la transaction
5. Les dessous de la négociation
6. Ce qu’il faut savoir côté réglementation

Vous vendez un garage ou tout le terrain ?

Pour ma part, j’ai choisi de mettre en vente les garages par lots, plutôt qu’à l’unité. Moins de démarches, moins de temps perdu. Il a suffi de convaincre deux acheteurs au lieu de quatre. Le lundi 3 février, direction Saint-Étienne pour conclure la vente de ces premiers garages, ceux par lesquels tout a commencé. J’en ai profité pour aller leur dire au revoir. Le rendement a largement tenu ses promesses.

Voici ce que j’ai expérimenté :

• J’ai vendu ces garages sans avoir à me déplacer pour chaque visite,
• j’ai testé plusieurs annonces de vente pour maximiser la plus-value,
• j’ai appliqué des techniques pour limiter la fiscalité sur les gains,
• et j’explique pourquoi j’ai pris la décision de vendre.

Bonne vidéo !

Comment vendre un garage ?

La scène se passe devant mes garages, enfin, mes anciens garages. Je suis à Saint-Étienne ce 3 février 2014, direction l’étude notariale dans l’après-midi. Ces garages, je les avais achetés le 12 septembre 2012, et les ai gardés un peu moins de 18 mois. Franchement, vendre un garage n’a rien d’un casse-tête, si on s’organise un minimum.

J’ai décidé de vendre ces 4 garages après avoir déménagé six mois plus tôt, pour m’installer dans l’Ouest, à Angers. Gérer quatre biens à plus de 500 kilomètres, ça devenait acrobatique. J’ai donc opté pour la mise en vente. Toute la transaction s’est faite à distance, sans aucun déplacement pour les visites. Les locataires ont joué le jeu : ils ont fait visiter eux-mêmes les garages aux acheteurs intéressés.

Pour réussir la vente d’un garage, il faut mettre en avant ses atouts. Les miens étaient bâtis en béton solide, couverts de tuiles, avec des portes en bois battantes qui s’ouvrent largement. Chaque garage offre environ 17 m², de quoi garer un fourgon, stocker du matériel, installer une mezzanine. Bref, le genre d’espace qui fait mouche auprès des acheteurs.

Le prix d’achat et les performances de mes garages

À l’origine, ces garages m’avaient coûté 10 900 €. À l’achat, trois étaient loués à 30 €, le quatrième à 45 €. J’ai réussi à relever le loyer de l’un d’eux à 45 €, en changeant de locataire. Si j’avais décidé de rester à Saint-Étienne, j’aurais continué à ajuster les loyers pour coller au marché local, où les prix oscillent entre 45 et 50 €. Sur le plan financier, la rentabilité a dépassé mes attentes : la revente a été excellente.

Comment s’est déroulée la vente du garage ?

La vente a pris six mois. J’ai commencé par publier une annonce sur le Bon Coin, proposant les 4 garages en lot à 21 500 €. Quelques contacts, mais rien de concluant. J’ai ensuite tenté une vente par lots de deux garages, sous la barre des 15 000 €, pour profiter de l’exonération d’impôt sur la plus-value.

Pour la deuxième annonce, j’ai mis en avant deux garages loués à 30 €. Affichés à 9 000 €, là encore, peu de retours intéressés. Finalement, j’ai réorganisé les lots : un garage loué à 30 € jumelé à un autre à 45 €. Les deux lots étaient affichés à 9 500 €, hors frais de notaire, soit environ 2 000 € à prévoir pour l’ensemble.

J’aurais pu tenter de vendre chaque garage séparément, ce qui m’aurait aussi permis d’être exonéré d’impôt sur la plus-value. Mais gérer les visites à distance aurait été bien plus complexe. Convaincre les acheteurs sans pouvoir leur présenter les biens sur place : mission délicate.

Vendre un garage n’est pas un simple coup de fil : la demande existe, mais elle n’est pas aussi massive qu’on le croit. J’imaginais un téléphone saturé d’appels, la réalité est plus nuancée.

Négocier la vente d’un garage

Premier lot vendu à 9 000 €, après une négociation de 500 €, ce qui était prévu dans ma marge de manœuvre. Le second lot est parti à 9 500 €, sans discussion. Au final, cela représente 18 500 € encaissés. Sur la plus-value de 7 600 €, j’ai déduit 150 € pour le diagnostic amiante, soit 7 450 € nets.

En arrondissant à 7 500 €, le gain reste remarquable au regard des 11 000 € investis. Avec les loyers perçus, le bénéfice grimpe même entre 8 500 et 9 000 € sur 18 mois. Cela représente un rendement de l’ordre de 80 %. Aujourd’hui, difficile de trouver un placement bancaire ou boursier qui offre de tels résultats.

Voici les chiffres évoqués dans la vidéo :

• Achat des 4 garages le 13 septembre 2012 : 10 900 €
• Vente des garages le 3 février 2014 : 9 000 € et 9 500 €
• Diagnostic amiante : 150 €
• Plus-value nette = (9 000 € + 9 500 €), 150 €, 10 900 € = 7 450 €
• Pas de taxe sur la plus-value
• Loyers nets perçus du 13/09/12 au 3/02/14 : environ 1 300 €
• Gain total = 7 450 € + 1 300 € = 8 750 €
• Taux de rendement net = 8 750 €/10 900 € = 80,2 %

Vendre un garage : le côté légal

Céder un garage s’avère plus simple que la vente d’un appartement ou d’une maison. Selon que vous vendez le garage seul ou en complément d’un logement, les démarches et la réglementation varient. Le notaire adaptera son intervention, et certains points juridiques seront différents.

Dans tous les cas, les diagnostics immobiliers restent à la charge du vendeur, et doivent être transmis au notaire pour être annexés à l’acte.

Vente de garage uniquement

Vendre un garage seul, sans lien avec un logement, reste peu encadré. Le locataire n’a pas de droit de préemption : je n’ai donc pas eu à leur proposer l’achat en priorité. Cela simplifie nettement la procédure.

Au moment du compromis, l’acheteur n’a pas le délai de rétractation habituel. L’engagement est ferme, sauf activation d’une clause suspensive (comme un refus de prêt, même si ces cas restent rares pour des montants modestes).

Vendre un garage en même temps qu’un logement

Si vous vendez le garage en annexe d’un bien à usage d’habitation, la loi sur le logement s’applique. Ce cadre est plus strict mais protège davantage l’acquéreur. Le notaire rédigera un compromis et un acte unique pour l’ensemble du bien et du garage.

Dans cette configuration, le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Il faut alors l’informer du prix de vente du logement et du garage, et lui laisser quelques mois pour donner sa réponse. Si le locataire ne se manifeste pas, la vente peut se faire au profit d’un autre acquéreur.

Et vous, auriez-vous vendu ces garages ? Qu’auriez-vous fait pour moi ?

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