Comment se passe la vente d’un garage ?

Cette vidéo a été tournée devant mes 4 garages à Stephen. Comment puis-je vendre un garage et obtenir un bon prix ?

La vente d’un garage n’est pas toujours facile. Vous devez connaître le profil de l’acheteur potentiel. Vendre un garage à un particulier qui va garer sa voiture est différent de vendre une batterie de garage à un investisseur.

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Voici le résumé de l’article :

1. Vous vendez un garage ou tout le terrain ?
2. Comment vendre un garage ?
3. Le prix d’achat et les performances de mes garages
4. Comment s’est déroulée la vente du garage ?
5. Négocier la vente d’un garage
6. Vendre un garage : le côté légal

Vous vendez un garage ou tout le terrain ?

J’ai fait le choix de vendre les garages en lots, plutôt que de vendre un garage par le biais d’un garage. C’était moins de travail et plus rapide. J’avais juste besoin de trouver deux acheteurs de garage au lieu de quatre !

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Le lundi 3 février, j’étais à Saint-Étienne pour le vente de mes premiers garages. C’est avec cet ensemble de 4 garages que tout a commencé ! J’ai profité de ce voyage pour aller les voir une dernière fois. Je suis très satisfait de la rentabilité de ces garages.

Je vais vous révéler :

• comment j’ai vendu ces garages sans voyager,
• comment j’ai testé plusieurs annonces de vente pour optimiser la plus-value,
• comment ne pas payer d’impôts sur les gains en capital,
• pourquoi je vends un garage.

Bonne vidéo !

Comment vendre un garage ?

Je tourne cette vidéo devant mes garages, enfin mes anciens garages, puisque, aujourd’hui, je suis venu à Saint-Étienne pour vendre ces garages. Je vais chez le notaire cet après-midi, c’est le 3 février 2014, et c’est beaucoup de garage que j’ai acheté le 12 septembre 2012. Je les aurais gardés pendant un peu moins de 18 mois. Vendre un garage n’est pas très compliqué : c’est comme ça que j’ai fait.

J’ai décidé de vendre ces 4 garages car j’ai déménagé il y a 6 mois, va s’installer dans l’ouest de la France, à Angers. La gestion de ces 4 garages à plus de 500 km, c’était devenu compliqué pour moi. J’ai donc préféré mettre les garages en vente. La vente des garages s’est faite à distance, car je n’ai pas voyagé pour montrer un seul garage. J’ai réussi avec les locataires à les faire visiter.

Pour vendre un garage, il vaut mieux souligner les qualités plutôt que les défauts du garage. Un garage peut alors très bien se vendre, et surtout rapidement. Les garages sont en béton, avec des toits de tuiles. Ils sont en blocs et leurs portes sont en bois. Ce sont des portes battantes qui s’ouvrent sur le côté. Ils sont très larges et mesurent environ 17 mètres carrés au total. Nous pouvons apporter des fourgonnettes de 20 mètres cubes, des services publics. Vous pouvez même faire une mezzanine sur le dessus. Ce sont vraiment des produits de qualité.

Le prix d’achat et les performances de mes garages

À la base, j’avais négocié ces garages pour 10 900 euros. Et C’est le prix que j’ai payé pour eux. Les loyers, quand je les ai achetés, c’était 30 euros pour le 3 et 45 euros pour le quatrième. J’ai pu changer un deuxième locataire de 30 à 45, ce qui a augmenté mon rendement pendant la location grâce au changement de locataire. Si j’avais séjourné à Saint-Étienne, j’aurais continué à changer de locataire pour avoir une augmentation de loyer, de 30 à 40 euros par exemple, puisque dans le quartier, les prix se situent autour de 45-50 euros. D’un point de vue financier, l’opération a été extrêmement rentable, car je les ai très bien vendues.

Comment s’est déroulée la vente du garage ?

Il m’a fallu six mois pour vendre le garage. J’ai en fait testé 3 annonces sur le coin Bon, en essayant d’abord de les vendre par 4, donc à 21 500 euros pour 4. J’ai reçu quelques appels, mais ça n’a pas disparu. Ensuite, j’ai essayé de vendre les garages par 2. En effet, en vendant un ou deux garages à moins de 15 000 euros, vous êtes exonéré de l’impôt sur les plus-values.

Ensuite, pour la deuxième publicité que j’ai placée, j’ai a essayé de vendre les deux garages loués à 30 ans. Je les ai affichés à 9 000 euros, mais comme ça, j’ai reçu quelques appels, mais ils ne sont pas partis. J’ai finalement mixé, c’est-à-dire que j’ai fait deux lots en réunissant l’un loué à 30 ans et l’autre loué à 45 ans. J’ai affiché chaque lot de garage à 9 500 euros, hors frais de notaire. Pour les frais de notaire, il faut environ 2 000 euros, pour beaucoup de garage.

J’aurais aussi pu vendre un garage par l’intermédiaire d’un garage. Ma valeur ajoutée aurait également été exonérée d’impôt. Le profit aurait pu être meilleur, mais je n’étais pas là. Il est plus difficile de faire des visites guidées et de convaincre les acheteurs à distance.

Vendre un garage n’est pas aussi facile que vous le pensez. Je pensais que vendre un garage était une formalité et que mon téléphone aurait explosé du nombre d’appels. Il y a des appels, bien sûr, mais pas autant que je m’y attendais.

Négocier la vente d’un garage

Enfin, le premier lot, j’ai vendu 9 000 euros. En fait, j’ai donné 500 euros de trading, mais cela faisait partie de mon objectifs. La seconde, j’ai vendu 9 500 euros puisque l’acheteur n’a pas négocié. Au total, je vais récolter tout à l’heure 18 500 euros, soit 7 450 euros, puisque sur les 7 600 euros de plus-value, je retire les 150 euros que j’ai payés pour faire les diagnostics d’amiante.

Arrondi à 7 500 euros, c’est une très belle valeur ajoutée par rapport aux 11 000 euros que j’ai investis. Le rendement est donc énorme, car nous vous donnons 7 500 euros, plus les loyers qui ont été ajoutés. En fin de compte, net d’impôt, j’ai gagné entre 8 500 et 9 000 euros sur un an et demi avec ce garage. Nous obtenons donc un rendement de 80 %. C’est extraordinaire, il n’y a pas d’investissement financier aujourd’hui, bancaire ou boursier, qui puisse vous apporter une telle rentabilité.

Voici les chiffres du projet tels que je les cite dans la vidéo :

• Achat des 4 garages le 13 septembre 2012 : 10 900€ Vente de garages FNI
• le 3 février 2014 : 9000 € 9500 €
• Coût du diagnostic de l’amiante : 150€
• Valeur ajoutée nette = (9000 € 9500 €) — 150€ — 10900€ = 7450€
• Aucune taxe à payer sur la plus-value
• Lyers nets des taxes perçues du 13/09/12 au 3/02/14 : environ 1300€.
• Gain total = 7450 € 1300 € = 8750

€

• Déclaration fiscale nette = 8750 €/10900 € = 80,2%

Vendre un garage : le côté légal

Il est plus facile de vendre un garage que de vendre un appartement ou une maison. En tant que propriétaire, vous pouvez vendre votre garage seul ou en complément d’un logement. Cette situation a des implications juridiques majeures. Le notaire ne fera pas le même travail et vous serez soumis à d’autres règles.

Dans les deux cas, les diagnostics immobiliers sont à la charge du vendeur. Il devra les remettre au notaire pour qu’il les annexe au contrat de vente.

Vente de garage uniquement

La vente d’un garage à elle seule, indépendamment d’un logement, est moins réglementée. Tout d’abord, le locataire n’a pas de droit de préemption. Je n’ai pas eu à demander à mon les locataires s’ils voulaient acheter le garage qu’ils louaient. Cela permet de gagner du temps en vendant le garage.

Lors de la signature du compromis, l’acheteur n’a pas le temps de passer le délai de rétractation classique. Il est engagé en permanence pour la vente du garage, sauf pour utiliser l’une des clauses suspensives. Par exemple, un refus de prêt est une clause suspensive classique qui annule une vente de garage. En fait, les montants sont faibles et les refus de prêts sont donc plus rares.

Vendre un garage en même temps qu’un logement

Si vous vendez un garage en annexe d’une propriété à usage résidentiel, c’est la loi relative au logement qui est requise. Cela est plus restrictif, mais protège mieux l’acheteur. Un seul compromis de vente, puis un acte de vente unique seront mis en œuvre par le notaire pour la vente du garage et du logement.

Dans ce contexte, le droit de préemption du locataire doit être servi. De toute évidence, il est nécessaire d’informer le locataire du prix de vente du garage et du logement. Le locataire dispose de quelques mois pour faire connaître sa décision. S’il ne souhaite pas acheter l’appartement et le garage, le propriétaire peut vendre le garage et le logement à une personne intéressée.

Et vous, auriez-vous vendu ces garages ? Qu’auriez-vous fait pour moi ?

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