Comment déclarer les loyers de mes locataires ?

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Les prêteurs immobiliers se posent souvent une question lors de la déclaration de revenus : dois-je déclarer le loyer avec ou sans frais ? Qu’il s’agisse des provisions pour dépenses payées au fiduciaire ou que vous ayez un locataire qui vous avance des dépenses chaque mois, vous devez déclarer correctement pour éviter une hausse inutile des impôts. Une mise à jour est donnée sur la façon de déclarer les frais de location pour toutes les situations. L’article se concentre sur la location vide, le sort des charges si vous louez meublé sera discuté à la fin de l’article.

Frais de copropriété et charges payés par le locataire sur la déclaration de revenus.

Avant d’entrer dans la question, le propriétaire doit faire la distinction entre deux situations. Vous êtes dans l’un ou l’autre et la règle en matière de reporting sera alors différente.

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Soit votre propriété est située dans un immeuble en copropriété. Ensuite, cela signifie que vous payez des provisions pour dépenses à un fiduciaire de condominium tous les trimestres (ou le fiduciaire vous remboursera si vous avez surpayé). Le syndic gère les finances de la copropriété et veille à ce que chaque propriétaire paie en fonction de la part qu’il détient dans l’immeuble.

Soit vous louez une propriété seule. Il est alors probable que votre bail prévoit que le locataire paie un loyer mais facture également chaque mois les dépenses que vous supportez pour lui (eau, électricité, ordures ménagères…). Chaque année, vous vous faites un point d’honneur pour régulariser la situation.

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Le traitement fiscal de la situation 1 (fiduciaire en copropriété) ne sera pas le même que pour la situation 2 (frais de location directs). Tout d’abord, j’explique comment le propriétaire doit gérer la déclaration de revenus pour le premier cas, puis je me réfère au second dans le paragraphe suivant.

Déduction des frais de copropriété aux lignes 229 et 230.

Si vous louez en copropriété, les frais de location seront gérés sur la déclaration de revenus fonciers aux lignes 229 et 230. Je l’ai rapidement remis en service car je l’ai déjà expliqué en détail dans plusieurs articles dont ici : comment remplir la déclaration de revenus de la propriété case par case ?

Vous pouvez déduire toutes les provisions versées au fiduciaire en ligne 229, ce qui réduira le loyer imposable. Par contre, l’année suivante, le syndic vous aura informé de l’utilisation des sommes. La partie des montants déduits en 229 qui a été utilisée pour des dépenses non déductibles doit ensuite être mise en ligne 230 l’année suivante. Cette ligne 230 augmentera le loyer imposable.

Ce système est difficile à comprendre car vous jonglez sur deux ans et vous devez également être en mesure de trouver les bonnes informations dans la déclaration du syndic. De plus, il faut maîtriser la notion de dépenses déductibles ou non déductibles. Je vous conseille vivement de regarder ma formation vidéo sur la fiscalité immobilière qui explique tout en détail avec des exemples concrets. Vous trouverez ici la vidéo explicative sur les lignes 229 et 230 qui est en libre accès : Nouvelle case 230 bis sur la déclaration de revenus 2021 — Comment ça marche fonctionne avec les lignes 229 et 230 ?

Le loyer doit-il être déclaré avec ou sans frais ?

La deuxième situation est celle qui génère le plus de questions sur mon site. Le loyer devrait-il être inscrit avec ou sans frais à la ligne 211 de la déclaration de revenus fonciers ?

Le texte en vigueur est joint à la fin de l’article. Il nous dit que le loyer déclaré contient toutes les sommes prévues pour la mise à disposition du bien. Nous devons notamment inclure les dépenses engagées par le propriétaire à la charge du locataire. Mais attention, dans le cas des charges, c’est le contraire : il s’agit de frais qui incombent au locataire à la charge du propriétaire qui n’est que remboursé. Dans la mesure où le propriétaire n’a aucun gain sur ces frais et ne reçoit du locataire qu’un remboursement de ce qu’il a payé, il n’y a aucune raison pour que cela génère de l’impôt.

Exemple

M. Corrigetonimpot loue une propriété vide. Chaque mois, il reçoit 100€ de charges de son locataire pour l’eau et de l’électricité, soit 1 200€ en tout. À la fin de l’année, M. Corrigetonimpot paie la facture d’eau et d’électricité, qui s’élève finalement à 1 100€. En parallèle, le locataire a également payé 200€ de travaux pour refaire le tableau.

M. ne devrait pas être taxé sur ces 1 200€ perçus car c’est au locataire de payer l’eau et l’électricité du logement. En revanche, M. doit absolument rembourser les 100 euros excédentaires perçus avant la fin de l’année pour régulariser la situation et éviter l’imposition.

En revanche, le propriétaire aurait normalement dû payer les travaux. Le locataire ayant payé pour lui, les autorités fiscales considèrent alors qu’il doit être imposable. Les 200€ devront être ajoutés aux loyers. Ici, il s’agit d’une charge qui incombe au propriétaire et non l’inverse.

Il est donc nécessaire de déclarer les loyers hors charges sur la ligne 211 dans la mesure où les frais payés par le locataire ne sont qu’un avance pour les dépenses qu’il doit payer et qui sont avancées par le propriétaire. Bref, nous parlons d’eau, d’électricité et d’ordures ménagères.

Nous pourrions nous poser la question du décalage si la régularisation a lieu sur une autre année. En fait, vous déclarez normalement ce que vous recevez ou payez au cours de l’année. Si dans notre exemple, M. Corrigetonimpot avait remboursé les 100€ en janvier, il aurait fallu imposer 100€ de frais perçus à tort la première année, puis déduire la régularisation versée au locataire la deuxième année. Cela étant, il n’y a pas de case dans la déclaration qui permette de le faire. Je vous conseille donc de procéder à votre régularisation bien avant la fin de l’année. Ainsi, vous serez en mesure de prouver aux autorités fiscales que vous n’avez pas réalisé de gains particuliers sur les charges perçues au cours de l’année et de ne pas les déclarer avec le loyer.

Dois-je intégrer les charges payées par le locataire dans le micro-terrain ?

Vous avez peut-être remarqué que les deux paragraphes se réfèrent uniquement aux propriétaires qui ont opté pour le plan réel et déduisent tous les frais sur la déclaration de revenus fonciers. Cette option n’est pas obligatoire et certains sont sous le régime des micro-terres avec un abattement (voir : Calcul des loyers vides et des impôts : régime réel ou micro-foncier ?).

Dans les micro-terres, il suffit de déclarer le loyer perçu sans tenir compte des frais de location ou des provisions pour dépenses. Les autorités fiscales appliquent alors un abattement automatique sans tenir compte des dépenses ou des régularisations. Pour information, il est tout à fait nécessaire de passer aux micro-terres et de le faire même si vous étiez au réel l’année dernière et que vous avez rempli la ligne 229. Il est inutile (et impossible d’ailleurs) de procéder à la régularisation avec la ligne 230 qui permet une légère optimisation fiscale. De même, l’année où vous passerez du micro-terrain au réel, seule la ligne 229 sera remplie la première année à réelle.

Frais de location et location meublée : quel traitement fiscal ?

Dans le contexte de la location meublée, la fiscalité diffère du fait que vous changez de régime. Si vous êtes sur le plan réel, vous n’aurez pas de problème car un comptable doit alors gérer les déclarations. En ce qui concerne le micro-BIC, les autorités fiscales précisent qu’il est nécessaire de déclarer les frais de loyer inclus.

Texte en vigueur : BOI-RFPI-BASE-10-10

Vous louez une propriété vide (Pinel ou non) ? Afin d’optimiser vos déclarations de revenus, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations de revenus ! L’important est avant tout de les remplir correctement pour saper la fiscalité ! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera tous les conseils fiscaux dont vous avez besoin pour optimiser vos déclarations de revenus. Découvrez les bonnes questions à vous poser : les dépenses devraient-elles être incluses dans la réduction d’impôt ou les déduire de la propriété ou les conserver pour une valeur ajoutée ? Comment puis-je corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travail dans l’année de sortie ? Avez-vous déduit le dépôt et les frais bancaires du prêt ? Où puis-je trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on en déduire ect… ? Comment optimiser la taxe à la source et l’année blanche avec mon bien locatif ? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration de revenus qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économies.

Guide fiscal pour les locations vides classiques

Guide fiscal pour la location d’une propriété Pinel

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