C’est quoi prélèvements sociaux sur revenus fonciers c’est ?

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Si vous louez un bien immobilier, vous payez des impôts et des prélèvements sociaux, mais vous avez également droit à une déduction de la CSG. En effet, une partie des cotisations sociales généralisées payées viendra en déduction de vos impôts. Cette notion particulièrement compliquée n’est parfois pas claire, même pour les professionnels, puisque tout se fait automatiquement sur la déclaration de revenus. Cet article explique la déductibilité de la CSG principalement pour faire la lumière sur votre culture générale. Toutefois, il peut être nécessaire de maîtriser cet aspect, surtout en cas de changement de situation familiale.

Imposition des revenus de la propriété avant déduction de la CSG.

Je dois être très technique sur cet article. Le concept de CSG déductible est compliqué. Pour bien comprendre tout, je vous invite à lire d’abord mon article qui explique l’imposition des revenus fonciers.

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Il vous permettra de maîtriser les concepts suivants qui sont essentiels à la compréhension :

  • Vos loyers sont assujettis à l’impôt ET aux prélèvements sociaux après une réduction de 30 %/50 % ou la déduction des dépenses réelles.
  • L’impôt dépendra de vos revenus et de votre situation. Chacun a un « taux marginal d’imposition (MIT) » différent qui est de 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %.
  • Les prélèvements sociaux sont systématiquement de 17,2 %.

Rappelons également la notion de « déduction » qui sera importante ici. Une déduction sera déduite de votre revenu lors de la déclaration d’impôt avant de calculer l’impôt. Le gain fiscal dépendra alors du taux d’imposition marginal.

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Exemple

M. Corrigetonimpot bénéficie d’une déduction de 1 000 euros et sa tranche d’imposition est de 30%. Grâce à la déduction de 1 000€, son impôt ne diminuera pas de 1 000€ mais de 1000* 30 % ou 300€.

Je vous conseille vivement de lire l’article donné en lien ou mon guide complet sur l’immobilier locatif. Le CSG déductible est un concept complexe et vous devez disposer des bases fiscales pour comprendre son fonctionnement.

Qu’est-ce que la déduction CSG sur les loyers ? Calcul et montant.

La CSG est une petite partie des prélèvements sociaux ; attention à ne pas assimiler les deux, ce n’est pas la même chose. Parmi les 17,2 % des prélèvements sociaux que nous payons sur la majeure partie de nos revenus (y compris le loyer), il y a :

  • 9,20 % CSG.
  • 0,5 % du CRDS.
  • Taxe de solidarité de 7,5 %.

L’ensemble représente 17,2 % des prélèvements sociaux que nous paierons sur les revenus de la propriété imposables (donc le loyer après déduction si vous êtes sur le micro-plan ou après déduction des dépenses au régime réel).

Il s’avère que les autorités fiscales considéreront qu’une partie de la CSG payée sur les biens à revenu peut être déduite de vos autres revenus lors de la déclaration de votre impôt. Ce n’est pas la totalité de la CSG (9,2 %) qui sera déductible mais seulement une partie : 6,8 %. Et pour compliquer le tout, il s’agit d’une déduction : les 6,8 % versés seront déduits du revenu (et non de l’impôt), de sorte que le gain fiscal dépendra de votre tranche d’imposition. Le moyen le plus simple est de faire un exemple numérique détaillé pour que vous compreniez le principe.

Exemple

M. Corrigetonimpot a reçu 10 000 euros de loyers et payé 4 000€ de charges. Il est sur le régime réel et sa tranche d’imposition est de 11%. Il se demande combien CSG sera déductible et quel en sera l’impact ?

  • Mr est imposé sur une base de 10 000 à 4 000 ou 6 000€. Il paiera la taxe (6000* 11% ou 660€) et les prélèvements sociaux (6000* 17,2% ou 1032€).
  • Parmi les cotisations sociales payées, il peut déduire une partie de la CSG, soit 6,8 %. Il pourra donc déduire 6000* 6,8% ou 408€.
  • Mr ne va pas récupérer 408€. Il s’agit d’une déduction, donc 408€ seront déduits de ses revenus avant de calculer l’impôt sur la déclaration. La déduction de la CSG permet un gain fiscal de 408* 11 % soit… 45€ !

Nous pouvons voir à travers l’exemple que la déduction de la CSG a souvent un impact modeste avec des gains fiscaux de quelques dizaines ou centaines d’euros au maximum. Le calcul de base est complexe, mais il ne s’arrête pas là car il faut ajouter une dernière variable à la balance : le décalage horaire.

Quelle est la différence entre la déduction CSG sur les revenus de la propriété et les autres revenus ?

Si vous suivez mon site et mes articles, vous savez que j’ai déjà évoqué cette notion de CSG déductible lors de mes explications sur l’imposition des revenus bancaires. La notion est alors plus simple car les autorités fiscales déduisent la CSG immédiatement sur la déclaration. Dans le contexte de la déduction CSG sur les revenus de fortune (dont font partie les loyers), c’est différent.

La déduction CSG sur vos loyers s’appliquera un an plus tard ! Le gain fiscal n’aura pas lieu immédiatement, mais sur la déclaration de revenus de l’année suivante.

Exemple

Prenons l’exemple de M. Corrigetonimpot qui a reçu 10 000€ de loyers et 4 000€ de charges en 2021. Quand obtiendra-t-il la franchise CSG ?

  • Pendant la déclaration de revenus 2022 sur le revenu 2021, M. paiera l’impôt en fonction de la tranche d’imposition ainsi que de 17,2 % des prélèvements sociaux (17,2 %* 6000).
  • L’administration fiscale calculera également la CSG déductible sur la déclaration de revenus 2022. M. verra que la franchise CSG est de 6000* 6,8% ou 408€ sur l’avis fiscal 2022.
  • Ces 408€ ne seront pas déduits sur la déclaration de revenus 2022. Il faudra attendre l’année suivante, la déclaration de revenus 2023 2022 pour avoir la déduction des 408€ de CSG.
  • Le gain fiscal sera donc de 408* la tranche d’imposition de la déclaration 2023.

Non seulement le gain est souvent dérisoire, mais il est également très difficile à anticiper en raison du décalage temporel. Il suffit que la tranche d’imposition de l’année prochaine change et que vous ne sachiez pas ce que la déduction CSG apportera. C’est aussi la raison pour laquelle je ne mentionne pas ce point technique dans mon guide et même dans ma formation vidéo complète sur l’immobilier, je n’ai ajouté ce point que très récemment. Il n’y a aucun intérêt à anticiper un gain fiscal contrairement à mes autres conseils qui permettent souvent de réaliser des économies de centaines d’euros. Cependant, il existe un cas où vous devez connaître le concept de CSG déductible afin de remplir correctement la case pour ne pas manquer.

Franchise CSG des loyers sur l’avis d’impôt : case 6DD.

En fait, l’administration fiscale fera tout automatiquement sans intervention ni calcul de votre part. L’important est de remplir les cases relatives aux loyers et aux charges et surtout de ne pas oublier les retenues. En ce qui concerne la franchise CSG sur les loyers, les événements suivants se produiront :

  • Si vous déclarez des loyers qui sont imposables, les autorités fiscales prennent les impôts et les prélèvements sociaux. Vous verrez également sur l’avis fiscal une ligne « CSG déductible sur les revenus de fortune pris en compte pour l’imposition… » avec le montant de la franchise csg l’année suivante.
  • Dans la déclaration de l’année suivante, l’administration fiscale remplira la case 6DD avec le montant de cette franchise CSG. Il sera prélevé sur vos revenus avant de calculer l’impôt.

Vous pouvez le voir avec les images ci-dessous tirées d’une déclaration de revenus faite en 2021.

En haut de l’avis fiscal, nous voyons que le revenu foncier imposable (c’est-à-dire « loyers 2020 – charges 2020 » ou « loyers – abattement » selon le régime choisi) est de 8 785. En plus de l’impôt, il y a donc 17,2%*8785 soit 1 511€ de prélèvements sociaux à payer que nous voyons à la fin de l’avis fiscal. Les autorités fiscales calculent également la franchise CSG soit 8485*0,068 soit 597€ qui sont indiqués pour l’enregistrement. L’année suivante, M. verra ces 597€ dans la case 6DD et il aura alors le gain fiscal qui dépendra de sa tranche d’imposition.

Franchise CSG sur les loyers : veillez à effectuer le changement en cas de divorce ou de séparation.

A priori, tout se fait automatiquement, donc comme je l’ai dit au début, cet article est principalement informatif. Cependant, je vois une situation dans laquelle il faut avoir l’expertise et le réflexe pour penser à la franchise CSG. En cas de rupture ou de divorce de Pacs, il est important de connaître cette notion. En effet, le couple a déjà fait une déclaration fiscale conjointe et en raison de la séparation, il s’agit d’une déclaration séparée obligatoire. Il est alors très important de vérifier la répartition de la franchise CSG sans la dupliquer.

Exemple

M. et Mme Corrigetonimpot sont mariés et louent des biens immobiliers. Sur la déclaration de revenus, ils ont 500€ de CSG à déduire pour l’année suivante. Ils sont en train de rompre.

L’année suivante, ils feront une déclaration distincte. L’un constatera que les autorités fiscales ont pré-rempli 500€ dans la case 6DD et que l’autre n’aura rien. Le couple doit ensuite harmoniser le montant en fonction de la situation. Certains partagent (chacun corrige ensuite la case 6DD pour mettre 250€ de CSG déductible), d’autres laissent la franchise CSG à celui qui gère la propriété etc…

Il doit être bien conçu pour empêcher tout le monde de faire le montant total de la franchise CSG sous peine d’ajustement. Nous pouvons envisager une micro-optimisation en plaçant la CSG sur celle qui a la tranche d’imposition la plus élevée pour une meilleure déduction, mais elle reste très souvent marginale. En dehors de cette situation particulière, la franchise CSG sur les revenus de la propriété reste un concept informatif qui est automatiquement géré par les autorités fiscales.

Vous louez une propriété vide (Pinel ou non) ? Afin d’optimiser vos déclarations de revenus, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations de revenus ! L’important est avant tout de les remplir correctement pour saper la fiscalité ! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera tous les conseils fiscaux dont vous avez besoin pour optimiser vos déclarations de revenus. Découvrez les bonnes questions à vous poser : faut-il intégrer les frais dans la réduction ou les déduire du terrain ? ou les conserver pour une valeur ajoutée ? Comment puis-je corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/le travail l’année de la sortie ? Avez-vous déduit le dépôt et les frais bancaires du prêt ? Où puis-je trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on en déduire ect… ? Comment puis-je optimiser la taxe à la source et l’année blanche avec mon bien locatif ? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration de revenus qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économies.

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